宝龙地产

宝龙地产总裁许华芳25岁时在宝龙地产初露锋芒，开始肩负起宝龙地产管理的重任。

宝龙地产首席执行官许华芳在澳门出生，毕业于厦门大学工商管理学院，从长江商学院获得EMBA，毕业后在宝龙地产基层工作。一路从基层做起，在不同岗位上历练多年。

据说许华芳大到可以上大学的时候。他的父亲，宝龙地产董事长许健康，在出国留学还是在国内求学的分歧上，选择了让他继续在国内深造。许华芳说，之所以让他继续留在国内，是为了让他更理解中国人的价值观以及文化，毕竟中国以后还有很多商机有待挖掘。

一直以来，商业地产界都有这样的说法：“北万达，南宝龙地产。”宝龙地产出生于三线城市，几年前曾主打“农村围城”路线，主要集中在三、四线城市。

宝龙地产在三四线城市的高库存、销售、投资等困难的情况下，宝龙地产房地产迅速调整了2010年的战略。自宝龙地产2012年收购上海个浦东曹路地块以来，到2015年11月，宝龙地产在上海的项目数量已达到10个。顺利的将宝龙地产的总部从厦门迁到上海，逐步确立了"以上海为中心，深耕长江三角洲"的战略。

宝龙地产总裁许华芳针对项目布局表示：“宝龙地产房地产的选择区域必须要精准，对于上海这类一线城市，宝龙地产主要是为了扩展卫星城以弥补市场空缺，而在传统的三四线城市，要找出城市的商业空白区域，建立城市层次的综合体，在一定程度上避免恶性竞争。

2009年10月14日，宝龙地产在香港主板上市成功。许华芳是宝龙地产资本市场的主要交易商之一。2010年，许华芳帮助父亲徐健将宝龙地产房地产总部从厦门迁至上海。“上市就是要搭建一个资本平台，搬到上海就是要搭建一个人才平台。许华芳在接受采访时说。

这加速了宝龙地产在一线和二线城市的运动。

2013年，宝龙地产确定了“以上海为中心，深耕长三角，推进海西、环渤海”的经营战略方针，加大对精品项目、大型项目、标杆项目的获取力度，建设一批具有里程碑意义的商业综合体，同时完善发展战略，建立标准项目精品项目的两轮驱动模式，注重品牌和优质的实现。

许华芳的外部评价充分体现了他父亲的作风，谦虚、冷静，在管理和决策方面的表现超出了父亲的预期，特别是在房地产的热情和敏锐性方面，现在许华芳已在宝龙地产站稳脚跟，如何领导宝龙地产。许华芳所面临的挑战是，越走越好。

去年底召开的中央经济工作会议明确表示，2019年的五项主要任务之一是房地产市场应该“去库存”。然而，房地产市场所承受的巨大压力，不仅反映在住宅库存量高的情况下，许多二三线城市也存在严重的商业地产过剩。

香港恒隆集团主席陈琼也说，"全国有很多购物中心盲目坚持市场，但当地的一些消费很难跟上，因此造成了商业盈余，大量的购物中心成为了老鼠饲养的地方。"”

基于此，宝龙地产房地产在接受《中国商报》采访时表示：“要了解中央经济工作会议的‘去库存’，主体仍然是我国住宅房地产的去库存，我们对商品房的发展前景仍有信心。循环房地产。”

许华芳说：“中国的中产阶级不断崛起，这是支撑未来商业地产可持续发展的关键。”几年前，国内中产阶级约有2亿人，现在已经增加到3亿人，未来还有2亿人的增长空间，这也意味着在短时间内，中产阶级的消费需求正在增加。”

“无可否认，商业地产存在着严重的同质化问题，但是，根据上海市规划局发布的”上海市城市总体规划纲要“(2015-2040)，2015年商业地产的供应量大幅减少。这意味着政府、投资者和开发商将更加理性，商业地产的开发也将更加理性。许华芳告诉中国商业新闻。

转型“成绩单”

对于企业来说，市场规模越大，转型的每一步就越困难。宝龙地产房地产也不例外。

宝龙地产原本集中在三四线，自上市以来掀起了三四线城市宝龙地产广场密集的开业期，但据记者发现，至少在2010年到2012年的三年里，宝龙地产房地产生活可谓“不太容易”：2010年销售额62亿元；2011年目标销售额110亿元，但只有54.8亿元；2012年保龙合同销售额65.19亿元。

行业分析人士表示，宝龙地产公司的年报在过去三年里业绩持平，但毛利率也在下降，很大程度上是由于宝龙地产广场早年在234号线和4号线的战略布局。令人尴尬的是，宝龙地产广场尚未成为这些城市的基准项目，其中一些城市，比如青岛的三座包龙广场，曾经陷入运营危机。

进入收缩期后，宝龙地产开始进军二线城市。根据宝龙地产房地产发布的年度报告，截至2015年12月31日，宝龙地产房地产2015年合同销售总额约143.05亿元，合同销售总额约1532.2万平方米。合同总销售额同比增长。合同总销售额的34.3%左右同比增长26.8%。

谨慎再布局

自上海的战略布局以来，宝龙地产一直特别谨慎地进入其他地区，比如今年土地市场特别活跃的北京，以及同样是一线城市的广州，深圳也很少见到宝龙地产房地产。许华芳说：“至少在2019年，宝龙地产发展的三大关键词之一仍然是“重点”战略，上海仍然是我们的重点发展城市。

据了解，宝龙地产已经在北京设立了办事处，但从2015年北京市国土资源局的平均土地交易价格和总价格来看，高昂的价格令许多国有企业和数千亿住宅企业感到恐惧。一直在上海工作的宝龙地产房地产，在进入北京市场之前，自然要三思而后行。

“首先，从城市收入和风险的角度看，一线城市具有高成本、中回报、低风险的特点，而三、四线城市则具有低成本、高回报、高风险的特点。一线城市的局限是门槛相对较高，各项目的总价相对较高，但目前宝龙地产市并非如此。问题太大了。第二，从经营结果来看，三四线城市很难吸引投资，因为三四线城市的消费者不以市场为导向，业务成熟度不够，人才匮乏，所以我们目前的重点还是集中在上海。”许华芳说。

宝龙集团董事会主席徐衡表示：“北京等一线城市地价较高，竞争对手较强，他更加重视这些城市未来的发展趋势，如城乡结合部的商业发展机遇。

业内人士指出，宝龙地产作为一个小规模的房地产，在这些城市征地的优势并不明显，而且由于地价高，往往会降低开发利润。

多元化发展

目前，房地产企业正在探索转型之路。万科提出“八爪鱼”计划，同时与联佳联手开展装修业务。被认为是旧商业地产的万达，也在积极寻求转型，打出“文化牌”，强调“去本土化”的概念。

在被问及是否会考虑在其他领域开放新的商业模式时，许华芳表示：“宝龙地产目前的多元化发展是基于现有资源的整合。除房地产业务外，公司还拥有酒店业、文化艺术产业、信息产业等商业街区，在保持房地产板块深入发展的同时，宝龙地产酒店立足于15年的酒店投资运营经验和对中国酒店市场的深入研究，以及近年来成熟的文化产业的发展，通过大量独特的文化艺术资源的整合，通过对外合作、跨境经营，以及酒店和艺术产业的发展进入新阶段，这种多组分的发展也必然带来多元化的盈利模式.”

在明确企业发展方向和扩张路径的前提下，许华芳表示，对于未来的发展战略，“一是通过细化管理到内部利润，从粗放到规范再到精益；二是通过延伸链接到背后结束价值链的盈利，开辟新的可持续盈利点。

“传统的开发商过去主要从开发和销售中获利，但宝龙地产已经转变为一家城市综合体运营商，希望能更深入地了解商家和消费者的想法，设计和提供符合客户思想的产品和服务，并融入互联网时代的手段和工具，从而为客户提供更有差异的体验价值，并确保盈利能力的可持续性。许华芳说。

目前，大多数大型住宅企业在开发酒店、商场、写字楼等项目时都积极寻求轻型资产模式。当被问及转型模式时，宝龙地产告诉中国商业新闻：“作为商业地产的先驱，平衡重资产和轻资产的发展关系也是宝龙地产房地产开发的重点。尤其是宝龙地产酒店集团的成立，加速了轻资产的转型。今后，宝龙地产房地产将更加重视轻资产模型在城市综合体开发过程中的应用，尽量避免商业房地产开发过程中的风险。同时，宝龙地产酒店将采用租赁、特许经营或出口经营模式，通过部分自有物业的回租或其他开发商的物业委托验收来发展，重点发展轻资产经营模式。”

对于宝龙地产的未来，许华芳信心十足，虽然房地产近两年受国家调控，市场萎靡。但是宝龙地产一直在转型中需求新的突破，多年前的铺设让宝龙地产能自如的应对市场的跌宕起伏。