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老年人越多，房价越跌！？

最近有两个专家的观点引起了关注：

1、人口专家梁建章说：现在的出生率，一千年后，中国人就灭绝了！

2、财经专家叶檀说：年轻人越多，房价就越涨！老年人越多，房价就越不涨！

这么严重？上海楼市慌了！

房子是用来住的，人都没了，谁来住？

如果将楼市当作投资品，那么年轻人越多，楼市越涨的理论就成立了。

因为金融市场的一般规律就是：年轻人越多，投机行为越严重。

那么，年轻人越多的城市，房地产的金融性需求就会越多，泡沫也越大，房价就越上涨。

而老龄化严重的地方，房地产市场就越接近居住属性，泡沫越小越安全，房价也就越不涨。

这个指数回归也印证了劳动力人口占比与房价趋势是高度一致的。

如此这般，上海楼市铁跌？

02

上海吸引力比不过深圳？

新的一年，大家都喜欢谈点今年的预测。

在房住不炒的前提下，房产的价值已经变成居住属性，人口是核心。

上海在本地结婚率、生育率双低的情况下，自2014年实行人口控制目标之后，外来人口流入又数量明显下降，2015年到2017年三年间甚至出现负增长！

简言之，人口数量减少，人口结构越来越老。

人口过多固然会带来交通堵塞、公共资源紧张等等大城市病。

但人，尤其是年轻人也会带来人口红利，是城市发展的巨大动力！

2017年中开始，各城市都意识到了人的重要性，抢人大战逐渐燎原至全国！

各种优惠政策频发，年轻人有更多的选择，去强二线，或回到家长所在的省会。带着他们的6个钱包，与年轻人特有的劳动力与创造力。

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从表面上看，上海在这轮抢人大战中比较淡定。

但事实上，到了2018年，上海的人口流入开始有所增加了，虽然也比不上2013年之前的水平。

你品，你细品……

再往深了想，人口规模与人才规模无法划等号，而人才流入规模也与最终对人才的吸纳程度会有所出入。

这里就要引入人才品牌吸纳度概念：

从数据上看，上海在很多方面是超过了北、深的。

我们回顾人口流入总量减少的2014-2017年。其实，人口流入的质量在优化！

从上图可以看到，2014年来沪年轻人还多是以中学和高中学历为主，大学本科及以上的年轻人占比仅为7.3%；到了2017年，本科以上学历水平的年轻人占比提升到了13.5%。

此外，从统计数据上来看，流入人口在金融业、零售等收入水平较高的行业的占比也越来越较多。

人才，尤其是高收入人才的流入，带来的是高消费力与购买能力。

上海在这一点上，很强！

不过，对任何城市来说，也需要高端人才和一般劳动力有合适的配比，因为一个只有高管和白领精英的城市，是没有办法正常运转的。

深圳的奇迹说明了这一点。

03

到上海最年轻得地方去！

人才的争夺反应的是城市综合实力的较量，尤其是产业实力。

曾经的上海因为在互联网时代，被指没有诞生BAT，落后了。

而阿里系的杭州作为后起之秀，人、财皆流入，多年不动的房价也强涨了一波。

2019年，北京、杭州、深圳“三座大山”对上海的"移动”碾压终于结束了！

据工信部上个月发布的《2019年1-10月互联网和相关服务业运行情况》显示：

上海互联网行业实现营收2390亿元，占全国23.3%，居全国第二位。在增速方面，上海互联网行业收入以同比增长37.1%的增速领跑东部，浙江（36.5%）、北京（19.4%）、广东（10.9%）和江苏（7.2%）分列第二至五位。

这是上海在过去的差不多十年当中，次撼动“三座大山”，重新回到互联网“方阵”。

拼多多、饿了么、哔哩哔哩、美团点评、趣头条、小红书，这些收入增速奇快的明星互联网企业诞生于上海本土，并对年轻人具有很大的吸引力。

我们有理由相信，这座城市正在戴着镣铐舞蹈，努力变年轻！

而在上海最年轻的地方，你觉得在哪里？

拼多多在长宁的虹桥板块；饿了么在普陀长风板块；美团点评在长宁的北新泾板块；趣头条在浦东的张江；小红书在黄浦的新天地；哔哩哔哩在杨浦的五角场板块。

买房无非是要解决4个问题：何时买？何时卖？买哪里？以什么方式买？

对于刚需与刚改来说，任何时候买和卖都是对的。

买哪里则需要考虑人口支撑的问题，尽量往年轻人聚集与喜欢的地段去买。如果你去看楼盘，也可以看看年轻人来的多不多。

至于以什么方式，以现阶段的情势，以卡养卡早就不行了，杠杆率降下来，同时留点现金在手里，才能住得安心！