宝龙地产，房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。
但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。
搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。
区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？
本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第8篇。
“北有万达，南有宝龙”
早些年间，倘若谈及商业地产，地产圈内往往会想起南北双雄——宝龙地产和万达集团。两家公司凭借各自的招牌项目，“宝龙广场”和“万达广场”于南北两地铺开商业版图，分庭抗礼。
时过境迁，双雄走出不同的发展路径。截至2018年12月31日，万达旗下已开业万达广场有280家。与此同期，除了3个轻资产项目外，宝龙拥有并运营的商业广场仅有36家。
近日，宝龙地产发布2019年中报。报告期间，宝龙地产合约销售额292.03亿元，同期增长78.7%，完成全年500亿目标的58.4%；收入122.51亿元，较去年同比增长32.0%；期间利润24.48亿元，同比增长37.2%。
公开资料亦显示，上半年，宝龙地产商业物业销售金额约58.8亿元，总销售占比为20.1%；租金及物业管理服务收入约为13.91亿元，占总收入的11.35%。此外，公司借贷总额达到495亿元，净负债率91.4%，居于高位。
商业地产难挑大梁、负债规模高企，昔日商业地产双雄之一的宝龙地产道阻且艰。
家族管理模式掣肘，“失策”三四线
上半年，宝龙地产合约销售面积较2018年同期增加约53.8%，达178.35万平方米。而集团持有用于投资的物业建筑面积合共约484.94万平方米，较2018年年末仅增加了0.7%。
宝龙集团旗下经营及管理的商业综合体共有39个，尚不及万达一年新开的商业项目数量。
昔日商业地产龙头怎么了？
闽商大多家族化色彩浓厚，宝龙地产也不例外。
公开资料显示，宝龙地产如今的董事会之中，除执行董事张洪峰外，剩余的几位执行董事均和宝龙集团创始人许健康有亲友关系。
其中，现任总裁许华芳为许健康之子，施思妮为许华芳的妻子；有媒体报道称，外姓执行董事肖清平亦为许健康同乡。宝龙地产的非执行董事中，许华芬为许健康之女。
一家四口人担任上市公司董事，宝龙地产的发展命运也与许家内部的决策息息相关。
公开资料显示，宝龙集团于1990年在澳门成立，创始人许健康生于1952年，祖籍福建晋江，曾做过乡村医生。1980年10月，28岁的许健康移居澳门，往返香港和澳门两地从事小商品零售生意，攒下创业基金。
成立后第二年，宝龙地产前后花了11年时间在厦门开发了宝龙城市中心期和第二期，为自身定下了商业地产的基调。
2000年后，宝龙地产进入发展快车道。于2006年和2008年先后跻身房企百强和50强。2009年，凭借蒸蒸日上的业绩，宝龙地产成功登陆港交所。上市之后的宝龙地产于次年将大本营迁入上海，比闽系房企阳光城提早了两年。
彼时，宝龙地产的创始人许健康迎来高光时刻。乡村医生出身的许健康对新农村建设兴趣颇深，2006年-2010年，许健康捐资3900万元支持新农村建设，与中央统战部、北京大学共同打造建设社会主义新农村典范工程。
据悉，这笔资金全部用于河北、河南、四川和福建4个省的4个有代表性的村落，发展社会主义新农村事业。2012年，宝龙集团获得民政部“第七届中华慈善奖”之“爱心捐赠企业”称号，该奖项是目前中国慈善领域最权威、影响力、参与度最高的奖项。
一边关注新农村建设，另一边宝龙地产又将目光投向缺乏商业中心的三四线城市。带着为小型城镇提供购物娱乐中心的愿望，宝龙地产将业务重心转至三四线小城。。
事实证明，理想跟现实总存差距，2010年至2013年期间，宝龙地产业绩出现大幅波动，全年合同销售额分别为62.15亿元、54.81亿元、65.19亿元及93.73亿元，排名跌出前五十。
以住养商：超七成土储位于长三角
意识到三四线战略失策之后，宝龙地产迅速停手。
2015年底，宝龙地产提出新五年规划，将专注商业地产。许华芳在业绩会上表示，“就纯房地产销售规模来讲，我们排名很后，这也不是我们的核心，所以我们更多是追求商业方面的增长。”在他看来，宝龙地产的五年规划简单——保持地产50强，商业地产5强，到2020年租金收入能够达到30亿。
公开资料显示，五年计划推进的年，宝龙地产的商业地产合约销售金额同比增长41.2%，成功突破百亿规模，至116.56亿元，总销售占比约66%。
就在计划推进的第二年，情况发生突变，宝龙地产的商业地产销售额迅速下滑至76.28亿元，销售占比36.53%，同期，宝龙地产的住宅销售额则翻了一番。
2018年，宝龙地产的商业、住宅业务销售额差距进一步拉大，分别为81.51亿和328.86亿元，相差已3倍有余。同期，宝龙地产的租金及物业管理服务收入约22.49亿元，在总销售额中占比仅5.48%。
宝龙地产的五年计划中，商业地产沦为配角。
从集团频繁的人事变动中可窥见宝龙地产战略变化的一角。
2017年3月，宝龙地产挖到沃尔玛不动产副总裁潘丽君执掌商业地产板块。不到半年，潘丽君宣布辞职。同年8月，宝龙又请来曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的王寿庆助阵，与潘一样，王寿庆任职时长也未满半年。
与此同期，许氏家族内部的交接棒正在进行。王寿庆离职后，2018年初，步入不惑之年的“宝龙太子”许华芳接手宝龙商业集团总经理一职，并开始全面主持公司工作。掌舵人交接班的时间点与宝龙地产战略变化节点近乎同步。
公开信息显示，自2017年开始，宝龙地产选择在住宅领域冲击规模，借住宅规模提升为商业地产供血。后又于2018年开始执行“369”高周转模式，提速狂奔。这两年也正是宝龙地产商业板块占比大幅下滑的两年。
据宝龙地产公告，2016年至2018年三年间，宝龙集团拿地数量连年上升，分别为13幅、18幅和29幅。
截至2018年年底，宝龙地产物业销售收入同比接近翻番，达410亿元，创下历史新高。彼时宝龙地产在全国布局114个项目，仅长三角地区布局就有76个项目，占总量的66.7%。
宝龙地产“深耕长三角”战略在2019年进一步突显。2019年半年报显示，宝龙地产上半年累计获地16.2万平方米，总建筑面积约31.1万平方米。宝龙地产对外表示，半年共拿地32块，权益金额90亿元。截至报告期末，宝龙地产拥有土储总建面约2440万平方米，超七成位于长三角地区。
宝龙太子的增长手法显然与父辈选择的稳健发展道路迥然不同。许华芳曾表示：“要保持在全国50强以内，才能保证资源，不然就没得玩了。”
半年业绩公布后，宝龙地产将年度销售目标上调至550亿元。许华芳却将“没有冲规模的冲动”挂在嘴边。言语之间，昔日商业地产霸主以住养商的无奈尽显。
负债压力不减，商业轻资产欲分拆上市
今年下半年以来宝龙拿地速度不减。
公告显示，7月3日宝龙地产以底价4.72亿元摘得宁波宁奉城际铁路金海路站04-23地块。此前，宝龙集团已在宁奉城际铁路金海路站连下三子，分别为客运中心地块、3-08地块以及1-18/21地块，累计建筑面积37.7万平方米。除客运中心地块外其余三幅地块均为住宅用地。
两天后，宝龙地产溢价17.33%，以8.8亿元将浙江湖州市一商住地块收入囊中。8月，宝龙地产继续拿地，在6日和12日分别以5.12亿元和9.18亿元合计摘得无锡宜兴四宗地块。
逆势拿地背后是宝龙地产对行业前50的“执念”。
克而瑞数据显示，上半年宝龙地产操盘金额位居房企52位，距离前50只差临门一脚。就2018年克而瑞榜单来看，550亿元的销售额刚好可以踩线进入前五十规模之列。
据宝龙地产公开的前七月销售数据，前七月宝龙地产合约销售总额约为350.6亿元，同比上升72.5%，已完成全年550亿目标的63.7%。许华芳透露，根据下半年供货和可售货源统计，宝龙共有630亿的货值，其中长三角占比达78%。
行业寒冬之中，冲击规模的风险难以忽视。许华芳在业绩发布会上披露，宝龙地产下半年的两个动作，一是适当促销，增加回款；二是谨慎拿地，降低三四线城市拿地力度。
截至6月30日，宝龙地产的销售成本、销售及营销成本及行政开支均有所增加。其中，销售成本为74.99亿元，较2018年同期上升了29.8%；销售及营销成本及行政开支为10.59亿元，同比上升14.5%。
宝龙地产表示，销售成本增加，主要由于期内已出售及交付物业的总建筑面积增加而导致成本总额增加；销售及营销成本及行政开支的增加，则主要由于期内业务扩张而导致销售及管理项目规模扩大所致。
追逐规模的另一弊端则是负债高企。2018年年报显示，宝龙地产的借款总额约为491.02亿元，较上年增加约38.2%。借款包括银行及其他借款303.27亿元、公司债券92.02亿元、短期融资券3亿元，优先票据75.29亿元以及可换股债券17.44亿元。
宝龙副总裁兼首席财务官廖明舜曾表示，按照董事会和管理层的要求，宝龙地产的总负债要保证年底在490亿的总额之内，不能再突破这个数字。
半年已过，宝龙地产的总负债规模不降反升，为495.94亿，受此影响，宝龙地产总利息支出达到16.9亿元，同比增长35.4%；净负债率91.4%，仍然居于高位。
一手打出“以住养商”，许华芳另一张牌则是将宝龙商业上市。
8月20日，宝龙地产公告称，公司建议分拆公司附属公司宝龙商业管理的股份在港上市，并向港交所递交了招股书。
许华芳表示，宝龙商管已初步成熟，应该通过分拆及市场化独立成长。对于上市时间，许华芳坦言，希望越快上市越好。
招股书显示，2018年宝龙商业的收入约为12亿元，2016年至2018年间的复合增长率约为26.3%。截至2019年4月，宝龙商业的营收约为4.99亿元，利润5488万元。同期在管物业43处，总面积980万平方米。
尽管公司一再称分拆集团的业务规模已增长至足以施行独立上市。截至发稿，点开宝龙地产官网主营产业“商业”一栏，页面正中仅显示“建设中”三字，主营产业中其他栏目内均有内容。
