现阶段产业园区要面对经济新常态和新产业的发展，这也是产业园区转型、创新、升级的前提条件，并从中找出转型创新路径。

产业园区竞争成为一场综合实力较量

产业园区经过一轮的整合、转型、升级，不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争，拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设，以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。

在国家经济进入新常态，经济转型升级进入深水区，新兴产业快速发展的现阶段，产业园区的转型升级创新也是无止境的。根据资料，这里归纳出了产业园区转型创新的一些路径：

01开发主体市场化

产业园区开发的主体有三类：政府、政企合作和企业主体型。随着整个的发展进程推进，产业园区已经发展到了第五代，专业化的产业园区开发商越来越成熟，以企业为主导的园区开发占比会越来越高。

产业定位不断更新

运营几十年之后，产业园区原有的产业定位已经不适应于产业的发展。你要重新考虑之前布局的行业是不是有足够的增长空间，未来发展趋势是怎么样的。在地区经济转型升级的过程中，外部资源还有没有优势，未来园区所在区域的经济重点是什么？产业园区的发展要跟产业和区域整体发展同步。

03要素配置软性化

原有的产业园区开发模式中，政府提供土地资源，在招商运营中用财政补贴吸引企业入驻。在地区经济不是足够发达的时期，这样的模式管用，但是随着经济的发展，目前企业之间的竞争也升级到了产业链竞争，企业更关心资源和要素，包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等。除了在行业内占据优势的超大型企业，一般情况下，之前是要素跟着企业走，现在是企业根据要素选择位置。

04产业发展生态化

产业发展生态化园区的核心点是各种要素、各个主体互为连接，是共生关系。这是未来园区的主要方向，但生态型园区的建设不是一步到位的，资源要素也有一个积累过程。在很长一段时期内，开发型园区和生态型园区会同时存在。

05园区产品迭代化

生态是不断进化的，在园区设计之初，就要给将来的调整留下空间。这个道理和现在的购物中心运营一样，要不断调整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以灵活调整的部分。因为企业也是不断更新迭代的，不同的时期，企业需求也不同。

06基础配套社区化

目前对园区配套的要求越来越高，不仅有餐饮、商超，甚至一些园区还有健身房、酒店等业态。还有班车、共享交通是不是有条件引进等等。在消费升级大环境下，园区员工对生活品质的要求也越来越高。

07园区服务中介化

也称作园区服务专业化。产业园区已经从最初代产品为企业补贴、减税提供条件，升级到了专业服务阶段，技术创新服务能不能跟得上？金融服务能不能跟得上？各种法律服务、财务服务能不能跟得上？都成为关键决定企业是否入驻，入驻之后的成长速度的因素。

08园区政策的个性化

根据开发阶段、不同的招商环节来制定园区政策。包括两个方面，一是向政府要政策，根据园区的产业特点为政府提供合理的政策建议；二是对企业人才包括外围的中介机构要提供对应政策。

09招商体系的专业化

专业化招商的核心是组织和人才，专业的组织架构和专业的招商团队，做到各司其职，专业化运作，精细化服务。根据不同的产业去设定人员、招聘人才，或者是用外部的专业人才等一系列方式。

10盈利模式的多样化

最早的园区模式更依赖地产开发，房屋的租、售是收入的主要来源。现在逐渐转移到把服务作为主要的盈利模式。另外，产业投资出现的也越来越多，将来会成为重要的盈利模式，园区成为企业的股东，甚至是用房租、服务换股份。

11融资渠道的多样化

原来的融资渠道是自有资金、银行贷款为主，通过房屋销售和租赁来获取利润，实现滚动开发，现在资产证券化、PPP模式等一系列手段越来越丰富。

12园区竞争的平台化

未来产业园区之间的竞争是平台竞争、品牌竞争，不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争，拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设，以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。产业园区的品牌输出、管理输出包括产业生态输出等一整套体系。

13投资参与跨界化

目前为止，产业园区开发的主要参与者还是政府和房地产开发商，但是越来越多的跨界企业正在进入，其中就包括一些大的互联网企业。

14产业园区虚拟化

在投资参与跨界化的同时，原先的产业园区开发商也在找互联网化的方式，一些园区开始做社群运营，并把更多功能放到了线上。

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