融信中国（3301.HK）成立于2003年，今年是既成立16周年时，这家“青年”地产公司成功地进入了千亿俱乐部，成为了地产界的一颗新星。
3月22日，融信正式发布2018年年报。数据显示，2018年合同销售稳步增长，同比增长73%，达到1219亿元，达到年初设定的销售目标。盈利能力显著改善，国内核心业务净利润同比增长116%，达到25亿元。
回想一下，在2015年融信刚超过100亿的门槛时，它也成为了它的飞跃起点。实现跨越式发展需要三年时间：2016年进入香港，2017年完成国有化，现已实现。成千上万的销售额，跻身全国房地产企业综合实力TOP21。
融信在大踏步前进的同时，也没有忽视增长的质量，保守主义在其发展中起着重要作用。据披露，截至2018年底，融资信贷净负债率下降54个百分点至2017年底的105%，扣除预付款的资产负债率下降7个百分点至51%。减债效果显著。
“去年市场环境相对恶劣。在各种监管政策下，公司能够保持高利润增长率，其杠杆作用也得到了显著改善。这是由于我们的高质量和国家的操作能力。欧宗洪表示，该公司将继续恪守严格的财务纪律，谨慎把握市场，把握投资窗口，优化财务结构。目前，该公司已突破1000亿美元大关，进入了一个高质量强劲增长的时期。融信中国董事局主席。
荣欣可以在这么短的时间内达到这样的效果，早期果断而细致的布局为其建设“护城河”。
2003年，融信在福州成立，五年后迁往厦门。2013年，融信进入杭州，杭州后来成为其业绩的引擎。
2016年初，融信登陆资本市场，总部迁至上海，全国布局“以上海为中心，辐射全国一，二线城市”正式开通。2017年7月，融信通过与海亮集团的强强联盟完成了对该地区的扩张，该集团仅用了一年时间。
2015年至2017年融信抢占行业先机，布局长三角重仓，以较低的地价收购大量优质土壤储备，成为实现1000亿元跨越的“粮仓”。
其中，杭州是一个不容忽视的基地。2016年，进入杭州三年后，根据对当地市场发展前景的准确判断，Rongxin积极抢占了这块土地。事实上，当时杭州人摄影，Rong Xin每次都积极参与。他一口气赢得了8块土地，被誉为“最敢买”的房屋公司。
在接下来的两年里，杭州房价、地价都翻了一番，原来敢于进入市场的收获期迎来了。数据显示，2018年杭州单体城市实现销售额403亿元，占全年销售数据的33%。
事实上，不仅杭州、上海单城2018年销售额219亿元，占18%；福州市119亿元，占9.77%。
目前的土地成本较高，住房和土地储备决定了后续发展的动能，而在形成初期的充分准备是其未来发展的基础。
截至2018年底，融信已覆盖全国39个城市，拥有项目154个，土地储备总面积2542万平方米。其中，融信市土地储备价值的80%位于一、二线城市黄金地段，比上年提高约15个百分点。德意志银行指出，融信未来将从高能源城市的销售复苏中获益。
到目前为止，财政战略已经确定了全国八大核心城市群：海峡西岸、长江三角洲、长江中游、大湾区、京津冀、中部平原、成都-重庆和西北城市群。同时，在、第二核心城市的核心区扎根，实现了“1+n”战略，即以原居住城市为核心，并扩大其周边的卫星城市，具有明显的溢出需求、净人口流入和新兴产业规划。
值得一提的是，荣鑫在太原、郑州有着两级联动的潜在优质土地储备，未来有望成为其新的粮仓。
上海宜居房地产研究所所长严跃进指出：“从过去几年的发展来看，融信在包括杭州在内的长三角城市群中打了一场漂亮的战役。在循环开始前，积极扩大土壤储备，行业放慢土地的速度，提高安全边际，做好过冬的准备。功劳是指对周期的把握，才能看到一点。“
品质突围
除了“走向实际”的成本优势之外，高品质的信念一直是其市场和高溢价的关键因素。
关于杭州的采购集团，业内一些人士曾评论说，“杭州有更多的关键买家”。融信作为后起之秀，在短短五年时间内就可以挤进杭州住房企业的营，实现销售额从0亿元到100亿元，现在一个城市的销售额超过400亿元。其产品质量已得到证实。
在2018年，一些项目，包括Rongxin Tiantian和龙心起源，似乎是“开放和售罄”。根据克莱利的数据，2018年，该公司在杭州的股票销售排名第二。
高质量自然带来很高的溢价。数据显示，荣欣2018年平均合同价格为21672元/平方米，稳步上涨，在行业中处于地位。扣除海亮工程对单价的影响后，平均合约价为每平方米二万九千五百五十八元，较去年同期上升百分之四十。
数据显示，融信以38.5%的溢价在2018年的50家房地产销售公司中排名。据透露，融信的平均地价为每平方米6356元，为未来利润的增长留下了很大的空间。
根据融信年报，截至目前，融信已确定了四大产品线：“世纪部”，“公馆”，“澜系”和“北京部”。高端精品项目和灵活的营销策略将有助于荣鑫。进一步提升产品溢价能力和整体市场份额。
2018年，在“不炒房”的政策原则下，不断调控政策，遏制房地产市场过热。全年监管政策总数达到450项。经过一年密集的房地产调控，2018年房地产市场逐步稳定，回归“住宅”属性，“质量”已成为新时期房地产行业的主流。
在这样的发展趋势下，一直坚持以优质房为主，以高端房为主，无疑将迎来一个更加美好的时代。
主动降杠杆
2018年，除了大规模跨越之外，融资的另一个关键成就是降低杠杆率。
2018年初，在2018年年初提出减债计划后，政府采取了多项措施来降低杠杆，如出售还款、结转利润、审慎使用土地、引入战略投资者，以及与其他房地产公司合作开发。
为了实现杠杆率的降低，融信中国执行董事曾飞燕表示，融信“正在各个层面努力”。
中国首席营销官融信张文龙表示，2018年下半年以来，融信已适度调整了定位，更加注重利润和现金流，实现了“以还款销售，利润增长”。根据年报数据，2018年融信中国的销售回报率达到80%。
同时，从立足的角度出发，追求稳健的财务诚信，坚持谨慎的态度。Rongxin于2018年新收购24块地皮，股权建筑面积达1,955,500平方米，较2017年的进度明显放缓。根据披露，2019年金融信托投资预算为出售资金30~50英镑。
现在看来，这些措施产生了显著的效果。年度报告显示，2018年融信债务总额625亿元，比2017年底下降10%，净债务375亿元，比2017年底下降23%。
与此同时，2018年末，信贷净负债率为105%，比2017年底下降了54%，扣除预付账户(合同债务)后下降了7%，降至51%。
融信的现金流也变得更加充裕和流动。截至2018年底，融信的现金和银行结余总额为250亿元，比上年稳步增长;现金短期债务比率超过1倍。
事实上，随着当前规模的不断攀升，融信的扩张需求不断萎缩，规模与质量的平衡成为其更高的追求。
曾飞燕披露，2019年，荣新的销售目标为1400亿元人民币，目标增长率仅为16.7<unk;GT;。这远远低于2016年和2017年的增长超过100。”第曾飞燕“直言：“融信中国并非刻意追求排名，也追求质量增长。
显然，欧宗洪更关心的是杠杆而不是销售目标：“当成本下降时，公司未来的快速增长将更安全，因此我们今年不会有太多增长，基本上与行业相同。”
据披露，目标是到2019年年底将短期债务限制在80亿元左右，净负债率为70%至90%，并在3年内达到合理水平。
做好规模，利润和杠杆之间的“平衡”，坚持稳定和进步，将继续成为融信2019年的发展基调。
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