从目前的情况来看，宝龙地产正处于一个仓促的分拆过程。2018年宝龙商业管理作为房地产企业的资产负债率达到89%，接近房地产企业，其中30%为集团相关贷款。再加上宝龙地产近期净负债率飙升至101.6%，宝龙的商业上市可能被证明是融资工具的命运。
八月二十日，宝龙地产宣布拟在香港联合交易所主板拆分其附属宝龙业务管理公司(以下简称“宝龙业务”)。同一天，宝龙商业披露公司向香港联合交易所提交了招股说明书版。
宝龙商业于2019年3月25日在开曼群岛注册成立。其业务范围包括商业运营服务和物业管理服务，占宝龙地产总收入约6％。目前，宝龙地产将间接持有宝龙商业90％的股权。建议分拆上市后，宝龙地产仍将持有宝龙商业不低于50％的权益。
然而，在香港14家房地产企业中，只有绿城服务的市场价值超过了相关房地产公司的市场价值。好兆头产业和地铁凯悦服务的市场价值仅为母公司的15%左右，在香港股市疲软的情况下，宝龙业务此时能从上市中获益多少？
仓促拆分
宝龙的生意还“年轻”
宝龙财产分割财产的消息是突然的。
招股章程对此作出描述：「于往绩记录期间，我们通过银行借款及关联方的临时垫款向关联方提供垫款。该安排的商业理由是，我们在获得银行借款时是宝贵的。龙集团的一部分没有任何分拆计划。“
但截至2018年底，宝龙业务仍有大量借款，直到2019年4月才大幅下降。这或是附带说明宝龙地产的分拆不是一个长期计划。
在招股说明书披露前一个月，今年7月，宝龙地产集中出售了福州宝龙业务、杭州富阳、杭州豪龙等7家子公司，完成了宝龙资产重组业务。
根据《招股说明书》，宝龙商业于2019年3月25日成立，从分拆上市到披露上市，宝龙地产只耗时5个月。可以说，新独立的宝龙业务仍然是"年轻的"，这些指标仍然深受宝龙地产的影响。
宝龙地产是“家居企业”的品牌，属于宝龙集团，成立于1999年。自2003年以来，宝龙地产一直专注于综合商业地产项目的开发和运营。它于2009年在香港主板上市，是家在香港上市的商业地产公司。目前，宝龙地产是一家中型房地产开发商。除一些住宅物业外，其他项目属于商业性质，其中39个位于购物中心。
受宝龙地产交易量的影响，宝龙营业收入约10亿元，属于嘉昭业美丽、永盛生活服务、新城悦悦服务的物业企业二级。其收入结构也不同于上市公司。
宝隆的定位是自己是一个商业房地产开发商。这一次，它将业务分成两部分。是商业营运管理服务；第二是物业管理服务，商业营运管理服务占总收入的80%以上。
根据管道面积，宝龙业务合同建筑面积50%在长三角地区，属于长三角地区第四大商业运营服务公司，占市场份额的1.4%。宝龙的主要经营是宝龙城、宝龙广场、宝龙四大品牌。但这是不可能的。
2016-2016年4月，商业运营服务总面积540万平方米，590万平方米，640万平方米，640万平方米，其中90％由保留组产生。同期物业管理服务管理区分别为910万平方米，920万平方米，970万平方米及980万平方米，均为本集团发展或合资开发。保留集团在分拆完成后指宝龙地产及其附属公司，不包括宝龙商业。
报告期内，本公司对有权指定服务提供商的保留集团的营业收入约为5.1亿元、5.6亿元和6.6亿元，分别占总收入的68.3%、57.3%和55.0%。预计2019年、2020年、2021年将达到8.2亿元、9.7亿元、11.7亿元，相关收入将继续增长。
为母公司输血
接近房屋公司的资产负债比率
这种仓促分裂的结果是，宝龙商业的财务指标尚未恢复正常。宝龙地产与宝龙业务的关系尚未完全澄清。
2016-2018年，宝龙商业的资产负债率分别为99％，94％，89％和87％。它已经接近住房企业的高杠杆模式，目前是14家上市公司。流动比率长时间不到1次，是2019年4月的1.21倍。
与公开招股说明书的盈利财产相比，差距可能更大。2016年至2019年4月，保利财产权益报酬率分别为53.8%、63.2%、61.5%、84.5%，资产报酬率分别为10.4%、12.2%、14.4%和25.2%。同期宝龙企业权益回报率为708%、137.7%、81.7%、64%，资产回报率分别为2.9%、4.2%、6.8%、7.2%。
由于ROA与ROE之间存在较大差距，导致杠杆比率过高。宝隆公司的资产构成中负债比例很高，导致公司的股本回报率很高。2016年至2018年期间的数据远远超过了的Poly地产。这一水平本身与行业平均水平有显著差异。
大部分负债均为当前负债，对当前负债的构成进行了细致的分析，说明宝龙业务实际继续为集团或母公司输血。
2016-2018年，宝龙的商业流动负债总额分别为15亿元，12亿元和16亿元。以2018年为例。其中大部分为贸易及其他应付账款和借款，分别为6.5亿元和5.3亿元。
首先，在6.5亿笔贸易和其他应付账款中，4.8亿是其他应付账款，包括3.7亿代租户和住户收到的收入和存款。如果不包括这部分债务，2018年的资产负债率仅为72.11%，高于大多数上市公司，仅占奥林匹克花园健康的74.89%。看看5.3亿美元的贷款组合，其中大部分在一年内到期。
招股说明书解释了这一点：在收购银行贷款时，我们是宝龙集团的一部分，没有计划将其分拆。根据宝隆集团当时的整体资本管理情况，考虑到我们的资金来源，我们比较适合获得这种银行贷款。
根据还款计划，在宝龙商业报告期间当期负债部分的贷款余额逐渐减少。2019年4月，本行贷款余额减少到23亿元。主要原因是，由于重组，该公司已将若干银行贷款重新归类为与销售集团有关的负债。4月份的债务与债务比率仍然高达87%。
凭借充足的现金流，房地产公司更容易获得贷款。宝龙商业似乎在宝龙集团的输血中发挥了作用。根据招股说明书，先前借款的年利率范围为5.22％~7.50％，5.22％~7.50％，4.80％~6.53％，4.80％~6.53％和4.80％~6.53％。
据公众信息，宝龙地产于2018年开始走“高周转”之路，期末净负债率飙升至101.6%。今年以来，集约融资已发行2亿美元优先票据、10亿美元中期票据和3亿美元公司债券，以补充正常生产经营的流动性需求，偿还金融机构贷款。业内人士分析，宝龙集团目前分拆房地产上市，反映了目前获得融资的紧迫性。
但对于宝龙来说，上市一方面可以拓宽融资渠道，获得更多的低成本资金。另一方面，如果公司在上市后继续与集团或母公司保持大量资金往来，会影响公司的财务健康。
此外，表中的负债是可见的，更多的隐藏担忧来自表外或有负债。在本报告所述期间，宝龙公司向关联方提供担保，担保金额分别为17.6亿元、68亿元、23.7亿元。
从宝龙的业务和相关方的平衡来看，宝龙的业务一直处于弱势地位。2016-2018年，公司应收关联方款项分别为9.1亿元，7.2亿元和2.8亿元。应收关联金额为1.4亿元，1亿元，1.5亿元。上述大部分资金都是非贸易背景。。至于关联方的名称，未在招股说明书中明确披露，包括关联公司，同系子公司和同系子公司。
众所周知，宝龙地产是一家族式谋划企业，今朝掌舵工资许健康之子许华芳。在当前的金融紧缩环境下，许芳华是否选择对冲规模，对宝龙未来的业务发展也至关重要。在2019年，宝隆地产的合同销售目标是500亿欧元。
物业费用、毛利率、收款率均较低。
，从具体业务的角度来看，宝龙商业的住宅物业运营面临三个低点问题。
大多数房屋企业分拆物业，因为依托母公司有很强的话语权，物业收费率一般都在80%以上。宝龙商行很可能是家因未能收取物业费而遭受部分损失的公司。
2016年至2019年4月，宝龙商业分别在10,9,12和12处物业亏损，分别为240万元，700万元和930万元。造成损失的主要原因是管理费收取率低，业主不愿意支付服务费。然而，上述物业的收入仅占物业管理服务分部总收入的9.7％，23.3％，18.9％及35.6％。总体而言，公司的物业管理费征收率分别为83.0％，85.4％，81.0％和58.7％。
同期，宝龙商品房的平均物业管理费约为1.7元/月/平方米，1.7元/月/平方米，1.8元/月/平方米，1.8元/月/平方米。公司称，根据霜"沙利文"的数据，2018年，100强企业物业管理的平均物业管理费达到1.31元/月/平方米，宝龙业务高于100强平均值。
然而，根据中央参考研究院发布的百强房地产报告，2018年百强企业管理项目的平均住宅服务费为2.25元/月/平方。同时，从公司物业管理服务毛利率较低的角度来看，宝龙商业的住宅物业费低于目前上市的。
报告期内，宝龙商业物业管理服务毛利率分别为14.1%、13.4%、14.3%和11.4%，低于保利物业，主要是住宅物业。相比之下，商业运营服务的毛利率分别为23.4%、28.9%、30.1%和28.1%。正是由于业务经营服务毛利率较高，宝龙业务的综合毛利率与上市公司的综合毛利率并无太大差异。
住宅物业的问题可能与主营业务的商业经营有关。但业务不是一个完整的业务"思想的和平"。
在本报告所述期间，商业业务事务司的零售业务财产管理也造成部分损失。损失财产的数目分别为7、14、14和12。幸运的是，上述零售商业地产的收入并不多，分别为27.3%、25.8%、25.0%和16.7%.造成损失的原因是消费者的流量很低。
从构成的角度来看，商业运营业务主要依靠商业物业管理服务。商业物业管理服务包括安全，园艺，清洁，维修和保养服务。也就是说，无论是商业运营服务还是物业管理服务，宝龙商业的主要收入来源是收取商业中心或住宅的基本物业费，其他增值服务占一个比例很小。
此外，值得注意的是，2017年，位于常州的宝龙业务子公司的原员工面临着总计1340万元人民币的资金挪用风险。因此，2017年确认挪用资产损失1340万元，公司内部控制制度值得关注。
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