销售高增长，深耕长三角及海西，产品溢价能力凸显
融信中国控股有限公司，是一家从福州走向全国的地产开发商，于2016年1月在香港上市，公司产品定位主要面向以改善型住房为主的中等及高等收入客户群，公司前期主要专注于海峡西岸经济区一二线城市，在海峡西岸经济区的中高档产品开发中取得较为良好的业绩，目前公司已经布局到八大城市群，逐步实现了从单一增长到均衡发展的转变。公司大股东Dingxin Company Limited持有公司67.84%的股权，欧氏家族信托为公司实际控制人，拥有Dingxin Company Limited 100%的股份。
01|融信中国稳固长三角基本盘，实现有质量的销售增长
销售跨越千亿，从单一销售规模的增长到均衡增长。2019年1-5月，融信中国销售金额为466.5亿元，同比增长4.3%，前五月回款理想，去化率约为70%左右，继续在福州销售额排名，杭州销售额排名前三。另外，2019年公司在郑州的一二级联动项目开始有明显的销售贡献，预计2019年贡献额可达到100亿元左右。
2014-2018年融信中国销售复合增速为64.34%，2018年公司合约销售额为1218.8亿元，超额完成1200亿元的销售目标，年销售额同比增长73.4%，销售跨越千亿，增速亮眼。2018年公司实现合约销售面积562.4万方，2014-2018年销售面积复合增速为74.7%。2016、2017、2018年，公司权益销售金额分别为246.4亿元、502.4亿元和750.0亿元，同比增速分别为107%、104%和49%，销售权益占比分别为54%、71%和62%，三年权益复合增速为74.5%。
杭州、上海、西安单城销售额实现高增长，西安单城銷售面积同比增长5倍，销售高增长后继续稳固长三角基本盘。2018年公司在杭州、上海、西安的销售额取得较大增长，2018年杭州单个城市销售额为403亿元（2017年为167亿元），在克尔瑞杭州市权益销售额排行榜位列第二，上海2018年销售219亿元（2017年为54亿元），西安2018年单城銷售额63亿元（2017年为15亿元），另外2018年公司在西安市的销售面积为49.8万方，几乎接近上海和福州的销售面积54.1和58.5万方的水平。总的来看，2018年公司全口径销售额按金额划分，在杭州、上海、福州、南京的占比分别为33%、18%、20%和7%，另外在西安占有5%；按销售面积划分，在杭州、上海、福州、西安、阜阳、六安占比分别为18%、10%、10%、9%以及8%和6%。
02|融信中国进驻八大城市群，“N+1”战略成效凸显
2015年以来，融信中国从重点布局的福州、漳州以及厦门等城市，逐步进军长三角的重要经济枢纽例如上海及杭州，在继续稳固大海峡西岸经济区的市场占有率的同时，提升在长三角一二线城市的布局，并逐步向珠三角等其他核心城市群拓展。截至2018年末，公司已经进驻八大核心城市群，分别为：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝及西北城市圈，积极拓展这些城市周边具有明显外溢需求、净人口流入以及新兴产业规划的卫星城市。海峡西岸经济区中，福建省是海峡西岸经济区连接珠三角、长三角以及中国中部的枢纽。
2019年1-5月，公司新增计容建筑面积111.3万方，拿地权益比为50.1%，相较于2018年略有提升（2018年公司拿地权益比为41.0%）。在2018年年末，公司总计土地储备为2541万平，其中80%位于一线及强二线城市，如果包含一二级联动项目，总土储共计3200万方。平均土地成本6356元/平方米，总土地成本占2018年销售均价的比值为29%，为业内。其中权益土储1292万方，如果包含一二级联动项目，权益总土储共计1750万方。
区域布局全面，深耕城市集群。截至2018年末，公司已覆盖39个城市，项目共计154个，公司土储主要分布在长三角、海西和中部地区，在权益土储1292万方中，长三角、海西和中部权益土储占比分别为43.0%、31.7%和13.4%。
融信中国聚焦在核心城市和周围卫星城，实行“N+1”战略，重点布局中心城市辐射周边区域。公司在南京、上海、杭州和福州的项目数量分别为5个、12个、27个和24个。“N+1”战略布局：1是核心一二线城市，“N+1”战略是指围绕一二线核心城市逐渐向周围的卫星城布局，公司已经实现以上海、南京、杭州为核心城市，布局到例如上海周围的昆山、苏州，如杭州周围的绍兴、宁波、舟山、衢州等城市，而在2018年，公司在长三角的销售额共计802亿元，新收购15个地块，共计计容建面242万方。
2019年融信中国可售货值为2000亿元，全年销售目标为1400亿元。2018年新增24个项目，进入青岛、嘉兴、湖州等6个城市。新增总土储478万方，平均土地成本5183元/平方米，权益新增土地储备196万方。2019年公司预计全年推盘135个项目，全年可售货值为2000亿元，公司在2019年销售目标为1400亿元，同比增长15%，对应70%左右的去化率，而2019年1-5月，公司继续在福州市保持销售额，杭州前三的地位，前五月销额售去化率约为70%左右，我们认为随着下半年推盘量的增加，全年销售目标实现可期。
03|融信中国具备产品力，异地复制享受产品高溢价红利
产品具有一定的品牌溢价，中高端产品线更待在全国发力。2018年公司平均销售均价21672元/平方米，在业内。2018年公司销售额占比较高的城市中，杭州、上海、福州、西安、南京、阜阳拿地均价/销售均价分别为45%、49%、22%、13%、36%、23%，成本优势凸显。产品品质的打造方面，早在2012、2013年，融信·白宫、融信·澜郡以及融信·澜园均获得全国优质品牌项目等称号，并确立“世纪系”、“公馆系”、“府系”、“澜系”以及“中心系”五大产品系列，2017-2018年，公司产品多次获得奖项，例如融信世纪系产品，获得2018年轻奢精品系列TOP10。2018年，公司产品客户满意度87分，业内平均为71分。
强二线城市销售套均面积显著提升，改善型需求逐渐成为主流。从融信中国的布局来看，融信中国在一二线城市注重产品品质的打造，我们选取了杭州和武汉两个强二线城市作为代表，排除保障性住房的影响，从2011年开始，两座城市的套均成交面积均有不同幅度的提升。在房地产的新房市场领域，我们认为强二线城市改善型需求在逐步提升，得改善型需求者得天下。
增加合作开发降低资金压力，坚持轻资产合作策略。融信中国在经营策略上，基于聚焦改善型高品质产品，也着重追求规模、利润与杠杆之间的平衡，2016年以来公司加大了和万科、保利、碧桂园、绿城、旭辉控股集团等房企的合作开发，通过合作开发减少资金压力，项目合作实现强强联合，更希望向轻资产管理输出和深入合作方面迈进。同时，随着合作项目的增加，公司归母净利润占总净利润的比值以及归母权益占总权益的比例有所下滑，公司归母净利率比从2015年的近100%下滑到60%左右，归母权益占比从2014年的100%下滑至40%左右，但与同行相比处于较为合理的区间。
